最高のキャンプ場候補地の見つけ方
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主にWEBサービスを利用してキャンプ場の候補地を探し始めましたが、土地物件を探す事自体が初めてだったため大苦戦。。。
ましてや、キャンプ場用地ともなると様々な条件や法的な規制を考慮しなくてはいけない。
当初はシンプルな条件として、下記をベースに探していた。
- 1000坪以上
- 首都圏から車で2時間以内
- 海が見える（海の近く） or 川に接している or 小川や水路が作れる
これだけの条件であれば、物件もちらほら見つかったため、
伊豆半島や房総半島、丹沢や山梨県にて現地確認に駆け回る。
が、、、そこで気付いたのが当初の条件だけでは物理的・予算的にかなり厳しい状況になると気付かされる。。。
キャンプ場用地探しで躓いたポイントは、このようなもの。
市街化調整区域
その名の通り、市街化を調整する区域のことで開発行為（造成）や建築物の新築（10㎡以上）に厳しい規制が掛けられている。
アクセスが良いけど自然が残っている地域は、大体この区域に入っている現状。
市街化調整区域でも、キャンピングカーやトレーラー（建築物に当たらない）、既存宅地・建物（改修や、同じ用途であれば建築可）などで工夫してキャンプ場運営されている方もいらっしゃったので色々とやり方を模索しますが、
インフラ整備や、グランピング場としての展開の問題で断念。。。。
市街化調整区域以外の、非線引き区域や都市計画区域外に対象を絞る事となる。
斜面・樹木の多い土地
坪単価が極端に安い土地は、ほぼ土地が斜面になっている。
斜面が多い土地でも、管理棟や駐車場スペース用の平坦地だけは確保できる物件もあったのだが、
オートキャンプ場を前提に考えていたため、キャンプ場内の車道が確保出来るかが課題に。
とある伊豆の物件では、元々保養地として開発されていたところがあったため、
現地の不動産会社に話を聞いてみると、造成費だけで数億円の見積もりが出ていたとの事。。。
場所によって造成費は土地取得費より何倍も高くなる事を思い知らされることに。。。
インフラ環境
都市計画区域外など、所謂「田舎」の地域では上下水道や電気、ガスなどのインフラが整備されていないところが多い。
特に山奥などでは、電気の引き込みや水源の確保が厳しい環境。
一方、付近に民家がある場所であればインフラ環境も何とかなると考え
- 私営の上下水道があるか？（利用可能か）
- 井戸水が出る地域なのか？
- 電線の引き込みが容易か？
などを、検討材料に。
別荘地
坪単価も手ごろな価格で、平坦地も多くインフラ環境も整っており、中には温泉も出るような土地もいくつかあったのだが、
その大多数は別荘地内の物件だった。
別荘地内の場合、商業目的の土地取得に制限が掛けられている事も多く、いくつか管理組合に問い合わせてみたが、
近隣住民との兼ね合いもあるようで断念。。。
農地
こちらも手ごろな価格で平坦地も多く、付近に民家があるケースが多いので対象となる物件が見つかったが、
農地転用許可
という、国の農業振興のための法的な規制の壁が。。。
しかし、農業振興地域内農用地について調べてみると「青地」「白地」と呼ばれる区域がある事を知る。
- 青地：農業を振興すべき区域であるため、原則農地転用（農業以外での利用）が不可
- 白地：現況や利用目的によっては農地転用が可能な場合がある
との事で、「白地」であればキャンプ場用地の対象として検討。
上記以外にも、快適なキャンプ場としての環境やビジネスの観点から検討すべき条件は多々あるのだが、
最低限、上記課題をクリアできる物件を探す事となる。
